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引领潮头 变郊区农村为城市新村
内容导读:引领潮头 变郊区农村为城市新村……



发布时间:2009-07-15 | 栏目:对话访谈
引领潮头 变郊区农村为城市新村
——访西安市西三爻村改造建设发展有限公司总经理何建成
引领潮头 变郊区农村为城市新村
——访西安市西三爻村改造建设发展有限公司总经理何建成


    城中村是城市化快速推进过程中由于诸多原因产生的社会现象,在城市综合实力和竞争力要求进一步提高的背景下,在中央政府提出建设社会主义新型农村和提高人民生活质量的号召下,由于城中村目前所表现出的建筑质量较差、建筑密度过高、缺乏科学规划、生活环境恶劣等等问题,与整个社会和政府的意愿格格不入,甚至产生负作用。因此,对城中村的改造成为历史的必然。加快“城中村”改造,不仅有利于改变乱建房、建差房的局面,而且可以尽快改善人居环境,提高居民生活质量,同时也能缓解土地利用紧张的矛盾,为城市拓展提供空间。为了介绍典型成就和经验,记者日前采访了在城中村建设中取得出色成绩的西安市西三爻村改造建设发展有限公司总经理何建成。
    记者(以下简称记):作为一个城中村改造的领导者之一,您对城中村的基本认识是怎样的?
    何建成(以下简称何):我个人认为,所谓城中村,是城市快速发展所形成的“城市包围农村”的现象,究其根本,一方面源于城市急剧膨胀、超常规的发展,迅速把城市附近的村落包入城市之中,农村的集体土地被征用,但农民仍然留在原居住地;另一方面则是因为城乡土地的二元所有制结构,造成城市与农村土地管理制度的差异,导致农村游离于城市规划管理之外。“城中村”产生以后,原村委会对其实施行政管理减弱,而当地街道、居委会又因诸多原因不具备接管条件,致使“城中村”成为“郊区不管、城区不管、征地单位不管”的“三不管”地区,管理机制混乱,产生一系列问题。从特征上看,“城中村”具有农村和城市双重特征,是城市化进程中的历史产物。“城中村”在从乡村向城市转变过程中,因土地、户籍、人口等多方面均属城乡二元管理体制,没有完全纳入城市统一规划、建设和管理,其发展有很大的自发性和盲目性,在生产方式、生活方式、景观建设等各方面仍保留浓厚的农民特征,因而影响了城市基础设施布局,乃至城市整体规划的实施。“城中村”的存在,已经成为城市发展面临的一个难题。而从形态上看,城中村村内基本没有耕地。由于城市的不断扩张,除宅基地以外的土地不断被征用,变为城市建设用地,使村内耕地基本为零;“城中村”现有土地产权还属于农村集体所有,虽然一些村已将农村村委会改为城市型居民委员会,但农民宅基地还未被征为国有,其土地本质仍未发生变化,这部分“村”至今仍然还是“村建制”,实行村的管理方式;村民以非农收入为主,土地已经全部或大部份被国家征用,村民已基本不再从事农业生产,除了极少数人由国家安置和部分条件适宜的进入村办企业外,大部分村民是自谋职业;村内人口总数快速增加,人口密度大,“城中村”人口构成情况较为复杂,具有来源广泛、成分复杂、流动性强的特点;“城中村”存在着设施配套不足的问题,大量外来人口的涌入更是加重了现有的社区配套压力。在道路系统方面,各村的主街道贯穿全村,路面相对较宽,其他道路杂乱狭窄,且路面质量较差;在市政设施方面,各村的线网基本上都是明线,混杂无序;居住环境质量差。由于诸多原因,伴随着村民由第一产业向第二、第三产业的转移,许多“城中村”都出现了物质环境的大面积恶化。
    记:请问西三爻村是在什么情况下走上城中村改造道路的?
    何:就如我刚谈到的,我们西三爻村也面临同样的情况,西三爻村地处长安路电视塔西侧,西靠朱雀南路,东临麦德龙雁塔商场,南接绕城高速,北至丈八东路。村中现有土地总面积290亩,其中宅基地为120亩,耕地仅占70亩,村属经济面积100亩,这里面包括学校、村办厂、出租房等。人均耕地不足一分,如若单纯依靠农业生产维持生计,西三爻人必将陷入一条死胡同,更何谈致富奔小康?20年前,西三爻村还是地地道道的乡村:村子周围农田成片,小径纵横无序,村舍农居低矮破败,杂乱无章……为数不少的村民可能还依然面朝黄土背朝天在地里面刨生活。而进入九十年代后,随着西安城市化建设步伐的不断加快,城区迅速的扩张,我们西三爻村人更是感觉到了“城市”日益的紧逼和昔日田园牧歌式生活方式的被肢解,被遗弃。从上个世纪末到本世纪初,西三爻村已完全被步步紧逼的城市化进程挤压成了一方狭小的空间。而随着在附近打工的外来人员的进驻,西三爻村的民房出租却成为了奇货可居的抢手货。这时开始,村字里的村民住宅开始盖得一家高过一家,村子里的街道也日益显得狭窄与拥挤起来。随之而来的村容村貌、就业、人防、消防、治安、环境卫生等一系列问题便接踵而来……一方面是优越的地理位置和发展环境,一方面又是被挤压的现实与窘境。村民们感到了窒息,感到了彻头彻尾的失落、彷徨与无奈。所以,彻底改变村容村貌不合时代节拍的“寒酸”形象的强烈要求我们走城市化建设之路,开创我们新的生活方式。也是在这种情况下,我们西三爻村顺应国家的大政方针和西安市的建设思路,借着城中村改造的东风,走上了改造的道路。2003年4月21日,西安市人民政府颁发的《西安市城中村改造建设管理暂行办法》(市政府令第9号)开始施行,这对我们、对西安市所有城中村无疑都是一股和煦的春风,我们的城中村改造也就应运而生。
    记:您认为城中村改造应该走怎样的路径?
    何:我认为对“城中村”改造,是城市建设的需要,是社会发展的必然。“城中村”改造是实现现代化的需要。工业化和城市化是推动现代化的两大基本动力。国际城市化进程历史表明,当一个国家城市化程度达到30%时,也就是这个国家加速城市化的时期。统计显示,目前我国国民收入的50%、工业产值的70%都产生于城市,90%以上的科技力量和高等教育集中在城市。因此,要使城市化进程有一个较快的发展就必须认真解决“城中村”改造问题。“城中村”改造是解决“城中村”农村人口长期出路的需要。随着经营资产的风险性和城市化进程的加快,总会有一些集体资产无法保值、增值,住房也将重新规划拆迁,那就意味着那些基本没有土地又没有多少劳动技能的村民就会沦为城市的贫困游民,生活将没有保障,最终的负担也会落在政府的头上。因此,必须从长远着手,提高村民素质,逐步将村民改造成为富有竞争力的城市居民,切实解决“城中村”农民的出路问题。“城中村”改造是提高村民生活质量的需要。由于缺乏统一规划,配套基础设施不足,使得“城中村”的房屋存在着极大的安全隐患。“城中村”卫生条件差,村民生活质量普遍较低。因此,必须将“城中村”纳入城市的统一管理,采取有力措施综合整治,提高社区居民的生活质量。
    记:请问在贵村改造过程中,你们是怎样克服困难并走下来的?
    何:我们村的改造,在《西安市城中村改造建设管理暂行办法》颁布实施后,2003年6月20日我们西三爻村举办了城中村改造建设的专题会议,我当时任村长,会上我作了关于西三爻村城中村改造建设工作方案的情况汇报,并听取和吸纳了其他班子成员的意见,达成了共识,我们班子一致认为,为了更好地贯彻市政府关于旧村改造的指示精神,改善村民居住环境,发展村属集体经济,提高村民生活水平,对本村实施城中村改造是时候了。在会议上,按照市政府9号文件精神,我们西三爻村“自筹资金”用于城中村改造的资金来源被确定为自筹集资、项目营运和吸收社会资金。但是由于西三爻村村集体积累底子薄弱,所以在筹措资金方面可谓困难重重。然而开弓没有回头箭,我们别无选择,也是为了圆我们西三爻村人的一个梦。在实施城中村改造前期准备工作中,我们提出的旧村改造的初步设想,其主要内容包括城中村改造安置方案、分配方案和建设方案等,对市政府9号文件主要精神逐一进行了严格的落实,《西安市城中村改造建设管理暂行办法》与《西安市人民政府办公厅关于城中村改造建设管理有关问题的通知》这两个文件也为西三爻村城中村改造工作的实施提供了有力的政策依据和法规支持。同时为了保证西三爻村改造工作的顺利实施,按政府意图,村里又成立了以村委会及党支部委员会为主的西三爻村城中村改造建设领导小组,确立了小组成员各自职责的范围。我们建设领导小组成员对该村的现状逐一进行了摸底调查,做到对西三爻村城中村改造心中有数,有的放矢。接下来,按照市城中村规划总体要求,结合本村实际,编制了本村的具体改造计划,并着手办理有关旧村改造相关手续等。但是无一例外,城中村改造因牵涉村民方方面面的切身利益,所以操作起来非常麻烦,稍有不慎,便会招来怨声一片。正因为如此,我们领导小组一致认为,在城中村改造安置方案的制订上,要真正做到公开、公平与公正,切实为村民办实事、办好事,严格依照市政府9号文件等有关旧村改造的文件精神依法办事,不偏不倚,一碗水端平。当时我们西三爻村城中村改造安置方案是:原则上按照人均70平方米安置房、20平方米商品房,保证村民今后基本生活,在改造过程中,对于基本有工作能力的村民,由改造公司进行工作安排,对未安排村民,在改造过程中,由公司每人每月发给生活费用400元。为了更好地实施城中村改造建设工作,2003年7月,根据西安市城中村改造建设执行管理办法,在村民委员会、党支部委员会的监督下,由村委会组建并授权成立了西安市西三爻村改造建设发展有限公司,公司按照《公司法》相关规定组建,其公司资质由城市建设委员会核准,工商部门办理营业执照,由公司具体负责西三爻村城中村改造建设的一切活动。这也标志着西三爻村城中村改造建设进入了一个规范化的实施发展阶段。目前,由该公司组织实施和预备开发建设的西三爻村城中村改造建设项目有:村民安置住宅小区项目,酒店、商业楼项目,医疗、社区服务中心,幼儿园、小学项目,以上项目基本将原有村民工作就业问题得到了解决,使居民能够安心工作、生活,并为房地产开发创造文化环境,形成良好的销售卖点。这就形成了安置和商业综合开发相结合,商业综合开发又为安置提供资金来源滚动发展的模式。我们总的计划方针是安置一部分、经营一部分和出售一部分。通过走安置和商业综合开发相结合的路子,不仅能够从商业综合开发中获取安置所用的建设资金,也可以从长远解决村民的居住问题及全村所有劳动力就业问题,还可以解决改造后村民的生存及发展问题;通过旧村改造,可以实现“城中村”向城市社区的历史性转变,可以改善村民的居住环境,提高村民的生活质量、思想道德观念、文化素质和文明意识。用日新月异来形容我们的西三爻村,一点也不过分。10年前,现在的西三爻改造建设发展有限公司售楼处是属于一条坑坑洼洼的泥土路,车辆很少,偶尔一辆汽车飞驰而过,便荡起一片黄土天。但现在西三爻村的改造已初见成效,旧村已经拆完,村民回迁率达到90%。
    记:你认为城中村的发展方向应该是什么样子的?
    何:在这一点上,我认为城市化是社会发展的必由之路,城中村的根本发展取向是走向真正的城市化,即从农村向城市转变、从村民向市民转变、从农村管理向城市管理转变,这种转变包括物质形态、经济结构与组织、社区结构与管理、生活方式、人口素质等各个基本方面,是一个综合的社会转变过程,需要相应的综合与全方位的物质建设、制度建设与社会文化建设。其中,农民意识的转变是“城中村”改造的根本,“城中村”改造后,农民改变了土地所有者与经营者的身份,对这种转变需要有正确的引导,并为他们提供实质上的帮助,使农民真正转变为城市居民,这是“城中村”改造本质上的问题。同时,从物质形态的改造入手,通过改善人居环境、促进生产方式与生活方式的转变、促进农村城市化与城市的整体协调发展。城中村改造是探索城乡二元体制改革的突破口,也是城市谋求新一轮经济社会发展的大舞台。首先从发展趋势来看,无论是经济发展、城市化进程,还是老百姓的觉悟,相比其他农村,城中村最有条件实现现代化,可以用最少的成本让村民尽快享受改革开放、经济发展和城市化带来的文明成果;其次,城中村改造也是城乡协调发展的理想载体,通过改造,可以把农村变城市、农民变市民,还可以“以城带乡”,推动城乡一体化发展,实现城乡经济的共同繁荣。通过城中村改造,统筹城乡发展,实现城乡资源共用、资源共享,并通过改革农民户口、身份,把集体经济转入混合经济,最终发展服务经济;城中村改造也是加快城市化步伐、提升城市品位的重要突破口,有利于提升城市门户地段和城郊结合部的城市形象,进一步提高城市现代化水平;城市化是社会发展的必由之路,也是眼下各级政府的工作重点。问题是,顾全大局的农民在以成本价出让了自己赖以生存的生产资料(土地)之后怎么办?进城之后又怎么办?谁来保障农民的切身利益?农转非、撤村建居、合作社股份制改造等等,不单是户口本的更换;旧村变新社区,更重要的是要让失地农民从经济上、心理上完成身份的转换,顺利融入城市生活。农民是城市化建设的参与者、建设者和受益者,解决城市化问题首先要解决好农民问题。只有从根本上解决了农民的后顾之忧,城市化的步伐才会更快更健康,社会才会更加稳定。
    记:请问对于未来的西三爻村作怎样的规划?
    何:在我们西三爻村人的规划蓝图里,可以清楚地看到村民安置住宅小区、酒店、商品楼等。我们将以商业股份经济发展,利用商业项目解决村民就业,发展股份制经济,完善社会保障,使居民能够安心工作、生活;当然医疗服务中心可是时下人民群众最为关心的话题,目前不仅看到了西三爻村的医疗中心规划,更是看到了实体,社区型服务中心已展现于社区当中。公司正在与美国某大型酒店集团商议酒店建设经营等事宜,为的就是能够借助本村的地理位置,成功打造会展文化经济品牌的商务酒店。“打造西安市南大门的高品位住宅社区”是西三爻村城中村改造之后城市新村的终极追求和奋斗目标。之所以取名为“长丰园”是因为其有着得天独厚的地理位置。这项目位于电视塔西侧,北临丈八东路,南临绕城高速,西临朱雀南路,东临麦德龙超市。项目总占地290余亩,28栋高层建筑,相应商业用房,公共用户等。我们项目正是在这几大交通干线的交点位置,所以是交通的支点。其次是教育的支点,我们项目周围有近10所大学围绕,是西安市众所周知的教育文化区。再者这里还是文化的支点,不但大学林立,该项目也是连接代表仿古大唐文化的曲江和代表现代高科技文化的西高新的重要交通点。而在房地产板块上,我们也是明德门板块、西高新板块、长安区板块的交汇点。可以说以“长丰园”为中心放眼望去,无论是交通出行、生活配套,还是教育文化,一切都在我们的眼中。这项目的另一大亮点,是超大景观停车场和仿古步行街的新颖设计。其中超大景观停车场,在设计上不但充分考虑了功能上的需求,在外观及通风设计上更是匠心独具。首先它拥有近万平方米的停车场,平均每3户就拥有一个车位。其次虽是地下停车场,但其采用独特的凸顶设计,使得外观典雅大方,而且使整个空间拥有了非同一般的明亮和通风效果。而顶部周围的绿化设计使穹顶成为了小区的休闲场所和绿化景观,曲径通幽,休闲长凳,亭台小品,使回家停车都成为了一种享受。同时仿古步行街也是小区的独特设计之一,它把小区整体规划用地中的规划路巧妙地建设成一条长382米、宽20米的仿古步行街。古香古色的仿古建筑和装饰风格无不使人感受到强烈的历史与现代的对接和碰撞。除此而外,由获奖户型演变而成的标准户型无论是其设计、采光、通风以及实用和舒用等,都透出一股浓郁的都市新风尚气息。我们“长丰园”的开发理念和开发宗旨是“让居者有其屋,让业主舒心满意。”此不仅体现在小区户型的设计上,更彰显于小区的配套设计和物业服务上:2000多平方米的中央会所、星级标准化的幼儿园、4000平方米的商场,以及24小时的保安守卫……一切都凸现着和谐、舒适、温馨、方便和丰富多彩!
    记:西三爻村作为城中村改造的一个成功范例,作为改造工作的领导者,请简要介绍一下您的体会。
    何:我个人认为,城中村改造首先应该创新体制机制。以村为主体、区块为单位,采取政府主导和市场运作相结合的模式进行城中村改造。政府前期主要从方案制订、政策制定、利益协调、资金平衡等方面做好工作。建设资金应采用多元化筹资方式,以缓解城中村改造的资金紧缺矛盾;其次要加强规划引导。规划中要贯彻“以人为本、民生为重”的理念,要明确城中村改造是一个城市长远建设发展的理念,同时做到合理布局,既充分考虑村民的恋土情结,又实现土地及各种公共资源最大限度的整合提升;再次要停止宅基地安置,宅基地安置是造成新的城中村的直接原因,要进行城中村改造,必须从源头上解决这一问题,政府必须作出明确规定,在新城规划区内一律停止宅基地安置。这样可防止老的城中村还未改造,新的城中村又出现的恶性循环。安置方法可由政府统一规划,实行小区化安置;另外要制定公平政策,围绕群众关注的热点问题、利益问题、生存发展问题制定政策,如对房产确权、拆迁补偿、搬家补助、安置标准、临时建筑的处理等实际问题作出具体、明确的规定,对医疗、养老、就业、创业、教育等后续问题建立机制。这些政策意见、规定和机制,以遵循法规为依据,以尊重群众意愿为基础,以符合实际情况为方式方法,要为绝大多数群众所乐意接受,才能有效保证城中村改造的平稳推进。要注意城中村改造中留有农民身份的“尾巴”,推进农民向城市居民转变的彻底性和保障性,争取最大限度的改造成效;最后要调动村民积极性。拆迁的最大难度在于转变村民的思想。目前,存在一个最严重的问题,也是影响城中村改造的主要问题,是一个法律关系问题,比如村民拆迁安置方案根据《村民自治法》所定方案,99%村民都按本方案进行了拆迁安置,而1%未能执行,在拆迁过程中,改造工作就会受阻,造成一定的经济损失,如果政府在这方面出台合理合法的政策,能给城中村改造解决以上的问题。应当承认,现有的城中村农民曾为城市化建设作出了贡献,在今天城市化发展的推进中,他们要求共享城市化发展成果的想法、诉求,有相当的合理性、现实性和环境影响性。因此,城中村改造有一个群众切身利益调整和逐渐被接受的过程。要使这项工作顺应民意,深入人心,必须充分调动广大村民参与的积极性,花大力气进行宣传、发动和教育,营造宽松顺畅的工作环境,取得群众理解、认可、支持和参与城中村改造工作。
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